Enfiteuse

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Enfiteuse (do grego emphúteusis, eós "enxerto, implantação", através do latim tardio emphyteusis, is, "enfiteuse, arrendamento enfitêutico") ou arrendamento enfitêutico é um instituto jurídico originário do direito romano^[1].

A enfiteuse deriva diretamente do arrendamento por prazo longo ou perpétuo de terras públicas a particulares, mediante a obrigação, por parte do adquirente (enfiteuta), de manter em bom estado o imóvel e efetuar o pagamento de uma pensão ou foro anual (vectigal), certo e invariável, em numerário ou espécie, ao senhorio direto (proprietário). Este, através de um ato jurídico, inter vivos ou de última vontade, atribui ao enfiteuta, em caráter perpétuo, o domínio útil e o pleno gozo do bem.

No Brasil até 10 de janeiro de 2003 (fim da vigência do Código Civil de 1916), a enfiteuse era considerada um direito real, no entanto, com o início da vigência do CC/02, em 11 de janeiro de 2003, a enfiteuse saiu do rol de direitos reais, que são previstos no art. 1225 do Novo Código Civil.

O direito ao recebimento do foro é denominado laudemium e corresponde a 2,5% do preço de alienação do direito da enfiteuse – sendo devido pelo alienante ao proprietário.

No direito romano, extinguia-se a enfiteuse pela destruição da coisa; reunião, na mesma pessoa, das qualidades de titular da enfiteuse e do domínio; renúncia; ou, como pena, por não pagar ao senhorio direto durante 3 anos o foro anual, ou não avisar o proprietário para que ele pudesse exercer o seu direito de preferência em caso de venda da enfiteuse.

A enfiteuse e o aforamento se confundem hoje em dia. Antes, o aforamento tinha feição própria, distinta da enfiteuse. O aforamento recaía sobre toda sorte de bens, solo e superfície, prédios incultos ou cultivados, chãos vazios ou edificados. A enfiteuse só incidia sobre terrenos incultos ou chãos vazios.^[2] Segundo Santos (1937), enfiteuse, também dita de emprazamento e de aforamento, designa "o contrato pelo qual o proprietário de terreno alodial cede a outrem o direito de percepção de toda utilidade do mesmo terreno, seja temporária ou perpetuamente, com o encargo de lhe pagar uma pensão ou foro anual e a condição de conservar para si o domínio direto."

Os aforamentos podiam ser concedidos por pessoas públicas (por exemplo, mosteiros, Ordens religiosas etc.) ou privadas, casas senhoriais por exemplo; e geralmente eram feitos especificando um certo número de gerações em que o foro (quantia em dinheiro ou espécies, ou ambas, paga anualmente ao senhorio do foro) estaria válido, antes que o mesmo caducasse juridicamente. O número de gerações em que o foro mais habitualmente costumava ser estabelecido era três, porém isto podia variar livremente. O não cumprimento das obrigações forais, quer por parte do senhorio, ou do senhor do prazo aforado, podia fazer cessar em tribunal a constância do mesmo.^[3][4]

Terminado o prazo temporal determinado em escritura oral ou lavrada, o foro ou aforamento podia ser ou não renovado por mais algumas gerações. O direito ao foro era pois transmissível aos herdeiros de um aforador, desde que respeitado o número de vidas combinado. No entanto, alguns, raros, prazos enfitêuticos eram de transmissão perpétua na descendência legítima do primeiro aforador. Isso permitia uma complicada teia legal de subaforamentos por vezes difíceis de gerir, em que o proprietário mantinha a propriedade útil sobre o seu bem, mas perdia qualquer direito de o reaver em posse plena ou de o poder vir a deixar como bem livre aos seus herdeiros por sua morte.

Com efeito, o direito ao foro ou prazo em vidas, outro nome por que o aforamento também era conhecido, só podia ser extinto através de acordo entre aforador e senhorio, sendo para isso mesmo indemnizado o aforador ou seu herdeiro pelo senhorio que quisesse a remissão do foro que detivesse. Muitos foros e ou prazos eram concedidos em vidas pela Casa Real Portuguesa, como recompensa de serviços à nobreza, numa altura em que o serviço público que esta efetuava ao Estado e ao Rei não tinha ainda remuneração legal fixa regular. Os aforamentos ou prazos faziam, pois, parte das mercês régias de recompensa, que podiam ou não ser continuadas depois de extinto o número de vidas nelas contemplado. Os prazos concedidos ou aforados eram existências vagas no momento dos bens patrimoniais da Casa Real, Casa das Rainhas, Infantado ou Casa dos Infantes, ou dos bens das ordens militares.^[5] de que o rei de Portugal era grão-mestre e administrador perpétuo desde o século XVI.

Também os aforamentos, privados ou públicos, visavam fomentar a exploração e rentabilidade de fazendas agrícolas extensas, mas não só, pois que o regime da enfiteuse se aplicava igualmente a prédios urbanos e outros bens imóveis não agrícolas, que então constituíam prazos foreiros como os agrícolas. Mas a maior parte dos aforamentos eram rurais, daí o interesse dos proprietários de terrenos improdutivos e da própria Coroa e casas nobres e burguesas na multiplicação dos seus contratos de aforamento, contribuindo, em consequência, para a melhor condição económica das populações do interior e das colónias.